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投稿者：増崎 慶太
Park Estate 代表
宅建士・賃貸住宅経営管理士・相続診断士
元自動車メーカーカーデザイナー
家族：妻、子供2人
そもそもリースバックとは？
What is a lease back?
リースバックとは、
①住んでいる自宅を売却し、②資金を得るとともに、③売却後の自宅を借りて、④毎月家賃を払うことで、引き続き住み続けられる、自宅を用いた資金調達方法の一つ。
その取引の流れからセールアンドリースバックと呼ばれることもあります。
戸建に限らず、マンション、事務所、倉庫、ビルなども対象となります。
リースバックのメリットは？
What are the merits of leaseback?
【Merit1】売却後も自宅に住み続けられる
これは、リースバックの一番の特徴です。
リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がないため、それまでの生活を変わりなく続けることが可能です。
後ほどご説明するリバースモーゲージでは、同居できる家族は原則配偶者に限定されますが、リースバックにおいてはこのような制限がないのも特徴です。
【Merit2】短期間で自宅等の不動産を現金化できる
売却する際に短期間でまとまった現金を一括で受け取れます。なおPark Estateがご提供するリースバックの場合、最短2週間でまとまった現金を一括で受け取ることが可能です。
他方、通常の形で自宅を売却する場合、不動産仲介会社を通じて買主を探すことになります。
この方法では、どうしても買主と物件のマッチングにある程度時間がかかるため、実際にお金を手にするまで３ヶ月から半年程度時間がかかるケースが多いです。
そのため急に大きな資金が必要となった場合に、リースバックは生活を変えることなく、所有不動産を短期間で現金に換えることが出来るほぼ唯一の手段となります。
【Merit3】ご近所に知られることなく物件の売却が出来ます
不動産の売却を不動産業者に依頼すると、不動産業者は不動産ポータルサイトなどを用いて買主を探すための広告活動や物件案内を行います。
他方、リースバックの場合は、リースバック事業者(Park Estateが提供するリースバックの場合は金融機関)と直接取引をするためご近所に知られることがありません。
【Merit4】税金の支払い等の維持費が軽減出来ます
リースバックを利用すると不動産の所有権を手放して借りることになります。
そのため所有者が毎年負担する必要がある固定資産税・都市計画税などの税金や、マンションを所有している場合に毎月支払う管理費・修繕積立金といった費用負担が無くなります。
【Merit5】将来的に物件を買い戻すことも可能です
リースバックで売却した物件を将来的に再度購入することも可能です。普通に売却した際には買い戻すことはほぼ不可能ですので費用は掛かるとはいえリースバックの大きなメリットです。
なお、Park Esatateがご提供するリースバックでは、売却金額に売却金額の10〜15%をプラスすることで買い戻すことが出来ます。
福岡都市圏においてリースバックを利用する際のデメリット
Demerits of using leaseback in the Fukuoka metropolitan area
Park Estateがご紹介するリースバックを念頭に、福岡都市圏でリースバックを利用する際のデメリットをご説明いたします。
【Demerit1】売却価格は福岡市エリアの相場よりも安くなります
リースバックを利用した際の売却価格は、通常の不動産売却(不動産ポータルサイト等に掲載して売却活動を行うケースを指します)の場合と比べて安くなる傾向にあります。
情報をオープンにして相場価格での購入希望者を探すプロセスを省く代償として、2週間程度の短期間で不動産を現金化することが出来ます。
短期間で現金化出来るメリットと、売却価格が相場よりも安くなるデメリットはコインの裏表のような関係にありますので、両者を天秤にかけてメリットが勝る場合にはリースバックのご利用をお勧めします。
【Demerit2】家賃は福岡市エリアの相場よりも高くなるケースが多い
リースバックにおける家賃は、福岡における相場を基準に決まるのではなく、リースバック業者が買取した不動産価格に対する利回りをベースに決まります。
なお福岡都市圏における利回りは５%から8%が目安でして、エリアによってこの数字は変動します。
福岡は賃貸物件の供給が多いエリアですので、賃料が比較的安い傾向にあります。そのため、リースバックの賃料は相場価格よりも割高になる場合が多くなります。
【Demerit3】住宅ローンの残債は買取価格より少ない必要があります
対象不動産に紐付いた住宅ローンの残債が、買取価格よりも高い場合は、売却の際に抵当権を設定した銀行が抵当権の抹消に同意しないため、リースバックが行えません。
【リースバックの活用事例】
Examples of leaseback utilization
＼こんなお悩みにはリースバックを！／
【事例1】老後資金を確保したい
- 老後の生活費が足りない
- 定年退職後、年金暮らしで生活が不安
- 急な病気で医療費がかさみ、生活費が足りない
- リバースモーゲージでは条件が合わなかった*
*リバースモーゲージについては次のセクションでご説明いたします。
人生100年時代、定年退職後の人生は長いため、上記のような理由でお金が必要となる場合がいつ起きてもおかしくありません。少子高齢化社会のため年金受給額の引き下げも噂されているので尚更です。
また年齢や体力の関係で若い頃のように仕事が出来ないシニア世代にとって資金調達の方法は限られます。
それゆえ所有している自宅等の不動産を活用して資金が得られるリースバックは、いつも笑顔でいれる老後を確保するための有効な選択肢ではないでしょうか。
※ご参考に、金融庁が「高齢社会における金融サービスのあり方」を検討した報告書を添付しますのでご興味ある方はご覧下さい。
金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」
【事例2】住宅ローンの返済が大変
- 残りの住宅ローンを完済して安心出来る老後を送りたい
- 金融機関からの借入債務・返済の負担が大きくどうにかしたい
住宅ローンの返済が重荷になっている場合、住宅ローンの返済を滞納してしまうと、債権者(金融機関)は担保である自宅の競売を申し立てることになります。
その後実際に競売まで進んだ場合は、強制退去を命じられ、自宅を追い出されることになりますので、このような事態は是非とも避けたいところ。
そのため住宅ローンの返済が大変な方は、是非、滞納に陥る前に(これ重要なポイント！)、住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡して住宅ローン返済計画の見直しを相談するようにして下さい。
その結果、金融機関への毎月の返済が無理なく続けられる額に変更出来ればそれで良いのですが、そうでない場合、住宅ローンを解消して自宅に住み続けるためにリースバックを是非ご検討下さい。
【事例3】 相続財産の整理がしたい
- 早めに相続対策をしておきたい
- 一人暮らし（独り身）なので、早めに資産を整理したい
- 子どもたちに平等に財産を残したい
暮らし方や生き方が多様化した今日、予め残された人のことを考えて相続財産の整理をしておこうと考える方が増えています。
中でも分割が出来ない不動産(自宅)は、相続で揉める原因となることが多い相続財産の筆頭と言えます。
自宅の他に現金等の金融資産がある場合は、自宅を得た相続人が、その金融資産をもって他の相続人に『代償』することが出来ます。他方、『代償』が出来ない場合は相続人間でトラブルに発展してしまう恐れも。
リースバックは、元気なうちに自宅を現金化して亡くなった後の揉めごとの種を摘み、その後も住み続けることが出来る、ご本人のみならず残される家族にとっても役に立つ仕組みです。
【事例4】 離婚後も自宅に住み続けたい
- 夫と離婚した後も、妻は自宅で子供と暮らしたい
- 子供の小学校の校区を変えたくない
離婚する際に揉める原因の一つである自宅をめぐるトラブルにリースバックが役立つ場合があります。
例えば、自宅の名義人ではない夫婦の片方が、離婚後、自宅に住み続ける希望を持っていて、かつ住宅ローンの残債がまだ残っている場合にトラブルとなるケースがあります。
このケースで自宅の名義人が元夫の場合、元夫が住宅ローンの返済をしてくれている間は問題ありませんが、いつ何時、返済が滞るかわからないため、自宅に住む元妻と子供は突然引っ越しをしなければならない一定のリスクを背負うことになります。
この場合、リースバックを使って元夫が住宅ローンを完済し、元妻が自宅を新たに借りることでこの問題をクリアすることができます。
リースバックとリバースモーゲージ、どちらを選ぶ？
Choosing a Leaseback or a Reverse Mortgage?
リバースモーゲージとは
「リバースモーゲージ」とは、自宅に住み続けながら自宅を担保に生活資金を借りるしくみです。
「リバース=逆の」「モーゲージ= 住宅ローン」という名のとおり、借入残高が徐々に減っていく住宅ローンとは逆に借入残高が徐々に増えて、借入人が死亡した際に担保となっていた不動産を売却することで借入金を一括返済する仕組みです。
リースバックとリバースモーゲージの違いを下の一覧表にまとめました。リバースモーゲージの利用には様々な条件や制限があることが見て取れると思います。
より詳しく両者について知りたい方は、国民生活センターのWebサイトに掲載されているこちらのコンテンツをご参照下さい。
| 比較項目 | リースバック | 一般的なリバースモーゲージ |
| 対象者 | 個人・法人 | 個人のみ |
| 対象物件 | 一戸建て・マンション・事務所・店舗など | 一戸建て ※マンションは不可な場合あり |
| 上限年齢 | 制限なし | 制限あり |
| 家族の同居 | 可能 | 原則配偶者のみ |
| 同意の有無 | 不要 | 推定相続人の同意が必要 |
| 所有権 | 買取会社(金融機関) | そのまま |
| 収入 | 制限なし | 制限あり |
| 資金用途 | 自由 | 制限される場合あり(医療費や老人ホーム入居資金等) |
| 住宅ローンの有無 | 抵当権等が設定されていても利用可 ※売買契約時抹消 | 抵当権が設定されていると利用不可 |
| 固定資産税 | 納税義務なし | 納税義務あり |
| 契約終了後 | 再契約による居住・再度購入が可能 | 契約終了後(死亡後)に売却 または相続人による一括返済 |
リバースモーゲージとリースバック、どちらを利用すべき？
これまで見てきた様に、リバースモーゲージの手続には時間がかかること、利用する際にも様々な制限があることから、基本的にはリースバックの方をお奨めします。
ただし、比較図に記載しているリバースモーゲージに関する諸条件を全てクリアされている様でしたら、是非、リバースモーゲージをご検討下さい。
と言いますのが、借入額の金利部分のみでOKというリバースモーゲージの方が、毎月の負担額という点で見れば、負担を軽く出来るためです。
ちなみにリバースモーゲージの金利水準は約3%(2023年4月現在)となります。なお、リバースモーゲージの金利は全て変動金利ですのでその点にも注意が必要です。
Park Estateのリースバックをご紹介
Introducing Park Estate Leaseback
以前からリースバックのご相談を受けることが度々あったことから、開業以来、リースバック導入の準備を進めてきました。
この度、ようやくリースバックのサービスをご提供出来る準備が整いましたので、ご紹介いたします。
Park Estateがご提供するリースバックサービスの特徴は、複数のリースバック事業者とお客様をお繋ぎ出来る点。
あえて弊社はリースバック事業者とはならずに、お客様とリースバック事業者の間に立って不動産売買契約を仲介する立ち位置をとることにより可能となっています。
リースバック事業者(金融機関)によって買取価格や賃貸借の条件が異なりますので、Park Estateのリースバックサービスをご利用頂くと、一社のリースバック事業者に依頼する場合に比べて格段にリースバック成立の可能性が高まります。
また、場合によってはヒアリングした結果、リースバック以外の問題解決方法が見つかるケースも見受けられます。
じっくりお話をお伺いして一緒に解決策を考えますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。
Park Estateのリースバック利用プロセス
①問い合わせ
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②面談
リースバックで解決したい問題についてじっくりお話をお聞きします(傾聴)。リースバックが問題解決方法に適している場合は、リースバックの査定プロセスに移ります。
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③リースバック査定プロセス
専用LINE相談窓口にて、リースバックの査定相談を行った上で、複数のリースバック事業者による査定を実施。査定内容にお客様がご納得された場合は、契約に移ります。
↓
④リースバック契約締結
リースバック事業者を買主とする自宅の売買契約を締結。自宅の所有権がリースバック事業者に移るとともにお客様の指定口座に売買代金が振り込まれます。
同時にリースバック事業者と新たな賃貸借契約を結び、引き続き自宅での生活を送ること出来ます。毎月の賃料支払い義務が発生する代わりに、これまで負担していた固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金の負担は無くなります。
Park Estateのリースバックにご興味を持たれた方は、お気軽にメールもしくはLINE経由でお問い合わせ下さい。
すぐに相談したい方はお電話でも大丈夫。
092-233-4397 をタップしてお気軽にかけて下さい。
Park Estateのリースバック対応エリア
福岡都市圏
福岡市・糸島市・古賀市・福津市・宗像市・春日市・大野城市・太宰府市・筑紫野市・那珂川市・志免町・篠栗町など
※その他のエリアでも対応出来る場合がございます。
Park Estateのリースバック対象物件
一戸建て・マンション・事務所・店舗・工場など。
土地の担保価値をベースに融資するリバースモーゲージでは、マンションは対象外となりがち。
リースバックは、その点、幅広い不動産を対象としていますので、住まいだけでなく、事業用の不動産についてもご利用頂けます。
Park Estateのリースバック査定並びに契約までの日数
◾️査定までの日数は、数営業日。
→１週間以内を目安と考えて下さい。
◾️契約までの日数は最短で２週間です。
リバースモーゲージにはないスピード感は、Park Estateのご提供するリースバックサービスの強みの一つです。
売却後の賃貸借契約の種類
賃貸借契約には、普通借家契約、定期借家契約の2種類があります。Park Estateがご紹介するリースバックでは、どちらを選ばれても大丈夫で。
※定期借家契約について詳しく知りたい方は、国土交通省のサイトに掲載されているPDF『定期借家制度』をご覧下さい。
リースバックにご興味を持たれたら、どうぞPark Estateまでお問い合わせ下さい。
Park Estate | パークエステートは、不動産売買に特化した不動産コンサルティング会社。完全担当制をベースにお一人お一人のお客様に対してじっくり向き合い、様々な不動産にまつわる問題解決を通じてお客様がより良い人生を送れるようにサポートいたします。
福岡市中央区の街中でありながら自然と緑豊かな大濠公園等のPark周辺エリアをホームグランドに、福岡都市圏を業務対象エリアとしています。
リースバックに加えて、不動産のセカンドオピニオンサービスも無料でご提供しています。どうぞお気軽にご相談下さい。
＜弊社の特徴＞
●弊社代表による完全担当制●【無料】不動産査定 ●【無料】不動産セカンドオピニオン●リースバック●相続等不動産にまつわる問題解決●相続診断士在籍●各種専門家連携●不動産投資●英語対応/EnglishOK