本日より”もけもけ通信(仮)”をスタートいたします。
先月後半のお話となりますが、銀行担当者からのご紹介で、中古分譲マンションのお部屋の売却が上手くいかずお困りの不動産オーナー様に対して不動産セカンドオピニオンをご提供しました。
なんでも知名度抜群の大手不動産仲介会社に売却を依頼して1年以上経つにも関わらず、まだ売却に至っていないことのこと💦
管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税等の税負担が馬鹿にならない額なので、売却活動について第三者の意見がもらいたいとのご依頼でした。
そもそも”不動産セカンドオピニオン”とは
セカンドオピニオンとは、より良い決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める『意見』または『意見を求める行為』のことを指します(ウィキペディアより引用)。
不動産セカンドオピニオンは、これの不動産版ということになります。日本においては医療分野で比較的浸透している言葉ですので、聞き馴染みのある方もおられることと思います。
不動産仲介会社に依頼した不動産取引業務(主に売却依頼のケースが多いと思われます)について期待したような結果が出ていない場合に、専門知識を持った第三者の客観的な『意見』を参考にすることで、早期の課題解決向けた意思決定が可能となります。
不動産の売却活動が上手く行っていない場合でもすぐに不動産仲介業者との媒介契約を解除出来ない場合があります
さっそく、不動産ポータルサイトに掲載されているお客様の物件情報を頂き、大手不動産仲介会社(元付業者)の不動産売却活動を精査。
予想していた通り元付業者の営業活動には色々と残念な点がありレポートに内容をまとめてご説明しました。
中でもファミリータイプの中古分譲マンションの間取りを、実際には3LDKであるにも関わらず、2LDKとポータルサイトに記載しているのは流石に唖然としました。
というのが家族世帯でマンション購入を検討される方の多くが3LDKの間取りで探されるため、2LDKと記載した時点で多くの購入検討者の目に触れてない可能性が高いのです。。売却に1年以上かかっているのも無理はありません。
では、売主はこれを理由に元付業者をすぐ変更できるかというと、残念ながらそうは問屋が卸しません。
【不動産売買仲介の大前提】
売買仲介の依頼を受ける不動産仲介業者は、宅地建物取引業法34条の2によって依頼者と媒介契約を締結することが義務付けられています。
その媒介契約には以下の3種類があります。媒介契約については機会を設けて詳しく解説する予定です。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
不動産仲介業者との契約が一般媒介の場合はすぐに契約の解除出来ますが、専任媒介並びに専属専任媒介の場合は契約期間中は原則解除が出来ません
というのが、専任媒介契約には通常３ヶ月間の契約期間が設定されており、売却活動の問題点について改善を求めたにも関わらず、元付業者が適切な対応を取らないという2ステップを踏んて初めて媒介契約の解除が可能となるため。
もちろん契約自由の原則がありますので、話し合いにて専任媒介契約の期間中に解約をすることを可能ではありますが、不動産仲介業者が応じるか否かは不透明。
諸々考えると専任媒介の契約期間である3ヶ月が経過するのを待って、契約を更新しないのが無難な選択肢となります。なお専任媒介、専属専任媒介ともに最長契約期間は3ヶ月間です。
本件でも、現在結ばれている専任媒介契約の期限が切れるのを待って不動産仲介業者のスイッチをご提案させて頂きました。
