本日は百道のランドマーク的存在のタワマンをレポート
2022年4月8日(金)ふれんず新着レビュー第52回目は、早良区百道のランドマーク的存在のタワマンをレポート。タワマン購入を検討されている方にとって参考となるチェックポイントについて解説いたします。
タワマン大規模修繕の『2022年問題』ご存知ですか。
2022年は、日本のタワマンが第１回目の大規模修繕を迎えるピークの年に当たります。
実は2022年はタワーマンションの今後を占う上で非常に大切な年であることをご存知でしょうか。というのが、2000年代前半に全国で建てられ始めたタワーマンションの第1回目の大規模修繕ピークがちょうど2022年辺りに来るのです。
今回ピックアップしたこの百道タワーも2004年築ですので、そろそろ大規模修繕を迎えるタイミングとなっているはず。
ではなぜタワーマンションの大規模修繕が問題となるかは次のセクションにて。
タワマンはまだ工法が確立していないため、大規模修繕は物件ごとのオーダーメイドで高額となる傾向にあります。
一度はどこかで聞いたことがある『マンションは管理を買え』というフレーズ、実はヴィンテージマンションで有名な秀和レジデンスのテレビCMにて使用されたことで一躍有名となりましたが、タワマンこそ大規模修繕をはじめとするマンション管理状況を細心の注意を持ってチェックする必要があるマンションとなります。
というのが日本におけるタワマンの歴史は2000年辺りからスタートしているためまだ日が浅く、施工技術が確立していません。それ故、建築会社各社で独自のユニークな施工をしており、大規模修繕もそれに応じてオーダーメイドで実施する必要があることから、軒並み費用が高額になりがちです。
特に上層階の外壁修繕については技術面の課題が大きく施工する技術を持った会社は限られるそう。
1回目のハードルをクリアしたとして2回目の大規模修繕は1回目以上に費用がかかる様ですので、タワマンは年数が経つほど健全なマンション管理のハードルが一段と高くなる仕組みになっています。
タワマン購入の際は、特に『管理に係る重要事項調査報告書』をしっかりチェックすることをお勧めします
というわけで、百道タワーに限らず、タワマン購入を検討されている方、是非、マンション管理会社が発行する『管理に係る重要事項調査報告書』を仲介業者経由で入手して、該当マンションの管理状況をしっかりチェックして下さい。
ポイントは、いくつかありますが、やはり積立金がしっかりプールされているか、大規模修繕計画は今後少なくとも20年程度は予定が組まれているかなどは最低限チェックが必要だと思います。
国土交通省の『マンションの修繕積立金についてのガイドライン』をベースに必要な積立金額を試算してみました
なお国土交通省の『マンションの修繕積立金についてのガイドライン』では、20階以上のマンションの修繕積立金は月額240~410円/㎡が目安とされています。
本物件を中央値の338円ベースで計算すると、90.83㎡×338円＝30,690円、毎月必要となりますが、実際には11,660円に留まっています。
この金額で本当に大規模修繕が可能なのか、追加の費用が発生するのか、等確認されることをお勧めします。
上記国土交通省 『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』より
タワマンは”21世紀の山の手”
タワマンの大規模修繕にスポットライトを当てて今回は解説しましたが、なんと言ってもタワマンはその眺望とステイタスが魅力。
タワマンこそ、21世紀の”山の手”なのだと、私は密かに思っています。それ故、自分と家族へのご褒美にタワマンを買えるのはまさに成功の証。だからこそしっかりとご検討して頂ければ、と思います。
福岡市早良区百道浜1丁目2-6
［価格］成約済
［沿線・駅・交通］
福岡市空港線西新駅 徒歩:9分/720ｍ
［専有面積］壁芯 90.83㎡ (約27.48坪)
［総戸数］284戸
［階建］地上27階 地下1階 13階部分
［築年数］2004[H16]年02月
［管理・積立］15140円・ 11660円
